양팡의 로켓정보

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

지난주 금요일에 깜짝놀랄 소식이 들려왔는데요.

회사에서 열심히 일하시던

직장인분들 어떠셨나요?

행복한 금요일 신용대출규제 소식에

기분 갑자기 나빠지지 않으셨나요?

지난번에 금융위원장이 분명

공식적으로 DSR규제 논의한 적 없다고 했었죠.

할 생각도 없다고 했었습니다.

yangpanginfo.tistory.com/81

하지만 갑자기 규제카드를 꺼냈습니다.

신용대출을 1억 원 넘게 받아

서울 등 규제지역에서 집을 사면

대출금을 회수해가는 고강도 규제가

바로 11월 30일 부터 적용될 예정이랍니다.

무슨 소리인지 이해하셨나요?

통 이해가 되질 않는데요.

자세히 알아보시죱.

은행권의 자율적 신용대출 관리 강화(11월 16일 즉시 시행)

① 은행별 자체 신용대출 취급 관리목표 수립·준수 → 금융위가 매월 점검 예정

    신용대출이 급증하기 이전 수준으로 관리될 수 있도록 하기 위함

② 소득 대비 과도한 신용대출*이 취급되지 않도록 관리 강화 → 금융위가 상시 점검

    예를 들면, 이제는 연소득 2배를 초과하는 신용대출 등은 불가

고액 신용대출 중심의 차주 상환능력 심사강화(11월 30일부터 시행)

① 은행권의 고위험 대출을 보다 엄격하게 관리하기 위하여

고 DSR 대출비중 관리기준 하향(‘21.1분기말 점검)

* 지난 1년간 분기별 고DSR 대출비중 평균을 감안하여 목표 수준 하향

(방안) 조정전(70%초과/90%초과) : 시중 15/10, 지방 30/25, 특수 25/20

→ 조정후(70%초과/90%초과) : 시중 5/ 3, 지방 15/10, 특수 15/10

② 차주단위 DSR(은행 40%/비은행 60%) 적용대상을

고소득자의 고액 신용대출까지 확대

* (현행) 투기지역‧투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 주담대 실행시

→ (개선) 현행 + 연소득 8천만원 초과 고소득자가 총 신용대출 1억원 초과시

③ 과도한 레버리지를 활용한 자산시장 투자수요를

억제할 수 있도록 고액 신용대출(누적 1억원 초과)의 사후 용도관리 강화

* 규제 시행 이후 신용대출 총액이 1억원 초과시,

해당 차주가 1년 내 주택을 구입(전체 규제지역내)하는 경우 해당 신용대출 회수

이해가 가시나요?

이렇게 봐도 이해가 안가지 않나요?

그래서 상황별 신용대출규제 Q&A를 준비했습니다.

Q. 연봉 1억 원인데 주택담보대출(주담대) 5억 원이 있다.

신용대출을 더 받을 수 없나요?

A. 30일부터 연소득 8000만 원 이상 고소득자가

1억 원 넘는 신용대출을 받을 때 DSR가 40%로 제한된다.

현재 은행들은 DSR를 통상 70% 이내로 관리하고 있다.

주담대 5억 원을 금리 연 2.7%,

30년 원리금 균등 상환 조건으로 빌렸다면

현재 신용대출로 1억5000만 원은 충분히 빌릴 수 있다.

하지만 DSR가 40%로 제한되면

신용대출 가능 금액은 1억2000만 원으로 줄어든다.

Q. 기존에 1억 원 넘게 신용대출을 받았다.

다음 달 만기 연장을 해야 하는데 DSR 규제를 적용받나요?

A. 아닙니다.

30일 이전에 1억 원 넘게 신용대출을 받은 사람이

기존 대출을 연장하거나 금리 등을

재약정할 때는 규제 대상에서 제외된다.

30일부터 1억 원 넘게 신용대출을 받거나

추가로 대출을 받아 총 신용대출액이 1억 원이

넘을 경우 규제가 적용된다.

규제 시행 전에 신용대출을 1억 원 넘게 받은 사람이

30일 이후 신규로 주담대를 받을 때도 DSR 40%를 적용받지 않는다.

Q. 부부가 각각 9000만 원씩 신용대출을 받은 뒤

1년 이내에 규제지역에서 집을 사면 대출금이 회수되나요?

A. 아닙니다.

이번 대출 규제는 부부 합산이 아니라

개인 차주(借主·돈 빌린 사람)별로 적용된다.

아내가 1억 원 넘게 대출을 받은 뒤

남편 명의로 집을 사는 경우 대출금 회수가 적용되지 않는다.

부부 합산 신용대출 규모 등을 파악하는

절차가 까다로워 이런 사례를 걸러내지 않기로 했다.

Q. 수차례 신용대출을 받아 총 1억2000만 원을 빌렸다.

투기지역·투기과열지구 등 규제지역에서

집을 사면 대출금을 모두 토해내야 하나요?

A. 아닙니다.

대출별로 약정 체결이 지난 부분만 회수해 간다.

30일부터 총 신용대출액이 1억 원을 넘으면

30일 이후 빌린 각 대출에 대해

‘1년 내 규제지역에서 집을 사면

2주 내에 대출을 회수한다’는 약정을 맺어야 한다.

예를 들어 규제 시행 전 8000만 원을 신용대출 받은

A 씨가 12월에 B은행에서 3000만 원,

내년 4월에 C은행에서 2000만 원을 추가로 신용으로 빌린다고 하자.

A 씨가 B은행에서 대출받은 날로부터

1년 2개월인 내후년 1월 규제지역에서

집을 산다면 B은행 대출은 이미 1년이 지났기

때문에 갚을 필요가 없다.

약정기간이 3개월 남은

C은행 대출 2000만 원만 2주 내에 갚으면 된다.

Q. 신용대출 규모를 산정할 때 마이너스통장은 어떻게 계산하나요?

A. 마이너스통장 같은 한도대출은

실제 사용금액이 아니라

금융회사와 약정 당시 설정한 한도금액을 대출 총액으로 간주한다.

Q. 1억원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가

일부 신용대출을 상환함에 따라

총 신용대출이 1억원 이하가 되는 경우 차주단위 DSR 적용 대상인가요?

A. 총 신용대출이 1억원 이하가 되는 경우 차주단위 DSR이 적용되지 않음.

Q. 기존 신용대출의 대환 목적인 경우에는

규제대상 여부를 판단하는 기준인

신용대출 누적잔액을 어떻게 계산하는지요?

A. 신규로 신청한 신용대출에 의해

기존 신용대출의 원금상환이 예정된 경우에는,

기존 신용대출의 상환예정금액만큼은

신용대출 누적잔액 계산시 제외함

* 현재 주담대의 경우도 신규 주담대로

기존 주담대의 원금상환이 예정되어 있는 경우

기존 주담대 상환예정금액은 연간 원리금 상환액 계산시 제외

예를들면,

√ 기존 신용대출 8천만원을 보유한 차주가

9천만원의 대환 목적의 신용대출을 받아

기존 신용대출 8천만원을 상환하고자 하는 경우

→ 신용대출 누적잔액은 9천만원

(=기존 신용대출 8천만원+대환 목적 신규 신용대출 9천만원–상환예정 신용대출 8천만원)으로 계산

Q. 1억원 초과 신용대출 취급시

차주단위 DSR 적용을 받으면 대출가능 금액이 얼마나 줄어드는지?

예시 사례

√ 기존에 주담대 2억원(금리 3.0%, 만기 20년),

신용대출 1억원(금리 3.5%)이 있는 경우

차주단위 DSR 40% 적용시 소득별 추가 신용대출가능 한도

√ 기존에 주담대 4억원(금리 3.0%, 만기 20년),

신용대출 1억원(금리 3.5%)이 있는 경우

차주단위 DSR 40% 적용시 소득별 추가 신용대출가능 한도

Q. 차주단위 DSR 적용 대상이 아닌 대출은 무엇인가?

차주단위 DSR 적용대상 제외 대출(12.16 행정지도, 규정개정 중)

① 분양주택에 대한 중도금대출

② 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출

③ 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등

④ 서민금융상품

⑤ 3백만원 이하 소액 신용대출

⑥ 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)

⑦ 주택연금(역모기지론)

⑧ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출

⑨ 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

⑩ 보험약관대출

⑪ 상용차 금융

⑫ 예적금담보대출

⑬ 할부‧리스 및 현금서비스‧카드론

Q. 제도 시행 이후 신용대출을 여러번에 나누어

대출받아 1억원을 초과하는 경우 차주단위 DSR 적용대상인지?

A. 차주단위 DSR 적용여부는

총 신용대출 규모를 가지고 판단하며,

신용대출 건수하고는 관련이 없음

따라서 신용대출을 여러번에 나누어 취급하더라도,

신용대출 총액이 1억원을 넘는 시점에 차주단위 DSR 적용대상에 해당함

자, 내용이 참 많고 긴데요.

여기서 기억하면 좋을 것은

1. 차주별 DSR은 부부합산이 아니라 개별.

2. 고로 각각 9천씩 신용대출하면 문제없음.

3. 규제전에 받은 신용대출은 그이후에 받을 주담대에 영향 안미침.

이 정도가 될 것 같습니다.

상황에 맞는 Q&A로 대입해서 생각해보시고

앞으로 대출 받으실 분들은

11월30일 이전에 빠르게 움직이세요

이상, 양팡이었습니다.

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

2020년해에도 결혼 준비하시는 분들 많으시죠?

행복한 결혼생활을 꿈꾸시지만 치솟는 집값으로 신혼집은 어떻게 구하나 걱정 많으실 겁니다.

이제 걱정 그만!

여기 신혼부부가 주목할만한 임차 보증금 이자 지원 소식이 있습니다.

서울시가 지원하는 임차보증금 이자 지원 사업제도 (이름 너무기네요..)

한번 자세히 알아볼까요? gogo!!

신혼부부 임차보증금 이자지원사업,

2020년 신혼부부전세자금대출,

지원내용

□ 융자지원 조건

◦ 융자취급은행 : 국민은행, 하나은행(1월 2일부터 현재 취급 중),
         신한은행(2월 28일부터 취급)

◦ 융자최대한도 : 최대 2억원(임차보증금의 90% 이내)

  □ 융자용도 : 임차보증금(전세 보증금)

신청대상

결혼을 앞둔분들은 당연히 가능하고

결혼한지 5년이 지났는데도 임차보증금 이자지원이 가능하냐고요?

당연히 가능합니다!!

결혼 기간은 기본 5년에서 7년이내로 늘어났고,

결혼을 6개월 앞둔 예비 신혼부부들도 혜택을 볼 수 있게 되었어요!!

부부의 연간 소득이 8천만원 이하에서 9천 700만원으로 늘어났고, 지원금리 또한 연 최대 3.0%까지 확장되었습니다.

당연히 본인 및 배우자는 무주택자여야 가능합니다!!

□ 이자지원금리 : 최대 연 3.6% 이하 (다자녀가구 추가 이자지원 우대금리 포함)
※ 본인 부담금리가 1% 이하인 경우 최저 연 1.0% 적용
◦ 연소득에 따른 이자지원금리 : 최대 연 3.0% 이하

지원 되는 이자는 소득 구간에 따라 달라지니, 하기 표 참조하세요!

◦ 추가 이자지원금리 : 최대 연 0.6% 이하
1) 서울시 추천서 신청일로부터 6개월 이내 결혼예정 예비신혼부부 : 0.2%
2) 다자녀가구 : 1자녀 0.2%, 2자녀 0.4%, 3자녀 이상 0.6%

□ 이자지원기간 : 최장 10년 이내(대출실행 이후 자녀 수 증가에 따라 차등)
◦ 기본지원은 2년+2년 이내(기한연장시 소득 등 기준 충족 시 연장가능)
◦ 대출기간 중 출산·입양 등으로 자녀수 증가에 따라 최장 6년(2년씩 3회)이내 연장지원 가능

◦ 이자지원 중단사유
1) 결혼예정자 혼인사실 확인서류 미제출
2) 서울시 외 지역으로 전출(은행에서 물건지 변경등록 필수)
3) 공공임대주택 입주
4) 임대차계약 종료(대출금 상환)

※ 신청자는 중단사유 발생 시 지체없이 대출은행에 통보하여야 하며, 미통보 및 통보지연 시 이자지원금 회수 및 연체이자 부과 등 불이익을 받을 수 있음

대상주택

□ 대상주택 : 다음 조건을 모두 만족하는 주택
◦ 서울시 관내의 임차보증금 5억원 이하의 주택 혹은 주거용 오피스텔
 (* 건축물 대장상 불법건축물이거나 근린생활시설 등 주택이 아닌 곳은 지원 불가)
 (* 공공주택특별법에 따른 공공주택사업자주) 가 공급 및 지원하는 공공주택은 지원 불가)

신청방법

접수는 2020년 1월 1일부터 상시 접수가 가능하다고 합니다.

신청 서류

□ 신청서류 ※ 모든 서류는 1개월 이내 발급분만 가능(주민등록번호 전체표시)

① 주민등록등본 1부 (배우자와 별도 세대일 경우 각 1부)
② 가족관계증명서 1부
③ 혼인관계증명서 1부 (예비신혼부부는 예식장계약서 또는 청첩장 등)
④ 임대차계약서[계약금(보증금의 5% 이상) 지급 영수증 포함] 1부

※ 대출심사 시, 협약은행에서 추가서류를 요청할 수 있음

안녕하세요 로켓정보의 양팡입니다.

나라에서 내 놓는 대출 정책들이 너무 많죠? 서민형안심전환 대출이니, 보금자리론이니 하며 주택담보대출 말고도 전세자금대출에 대한 종류도 너무 많아서 머리 속이 터져 버립니다.

오늘은 주택담보대출 중에서 대출 받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되는 상품으로 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 상품인 보금자리론을 설명하고자 합니다.

자, 총정리 들어갑니다!

우선 보금자리론에서도 종류가 많아요. 종류를 알려 드리도록 하겠습니다.

보금자리론 종류

보금자리론 신청자격

1) 국적 : 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함) 
2) 주택 수 : 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자 (구입용도*에 한해 일시적 2주택 허용하며, 기존 주택은 대출받은 날로부터 2년 이내 처분 조건) 
*구입용도 : 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청 
※ 무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 것을 의미, 국토교통부의 주택전산망 조회결과 유주택자로 판명되더라도 해당주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나, [무주택으로 보는 경우]에 해당하면 무주택세대주로 간주 
주택보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증(www.homs.go.kr, 이하 ‘HOMS’) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증 
 

- 대출실행 전 : 대출신청일을 기준으로 채무자 및 배우자가 보유하고 있는 주택(이하 ‘기존주택’)이 있는지를 확인 
- 대출실행 후 : 이용자격 유지여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 3년이 되는 날(이하 ‘검증기준일’)을 기준으로 담보주택 외 채무자 및 배우자가 추가로 보유 중인 주택(이하 ‘추가주택’)이 있는지를 검증 
- 주택담보대출 이용현황:채무자 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 한국신용정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보대출(중도금 또는 이주비 대출 포함)※을 이용 중이면 주택보유 수에 포함

※ 제3자 담보대출인 경우에는 주택보유수 산정 제외 
본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대분리된 배우자 포함)가 분양권 · 입주권을 보유하고 있거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함 
기존주택 또는 추가주택을 처분기한* 내에 처분하지 않거나, 주택소유에 대한 확약내용이 사실과 다른 것으로 확인된 경우에는 기한이익이 상실됨

* 처분기한 : 기존주택은 대출실행일로부터 2년, 추가주택은 검증기준일로부터 1년※, 처분 시까지 가산금리 부과

※ 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택을 취득한 경우 검증기준일로부터 3년 
전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2미만※인 복합용도 건축물(주택)과 임대용으로 등록된 주택인 경우는 주택보유 수 산정에서 제외

※ 1/2 이상일 경우 주택보유 수에 포함 

[무주택으로 보는 경우]

  1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
  2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
   (1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
   (2) 85㎡이하의 단독주택
   (3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
  3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
  4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
  5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다. 
  6. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
  7. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
  8. 문화재로 지정된 주택 

3) 소득 : 연소득 7천만원 이하 (미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산) 
4) 신용 : 본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 대출신청 불가능 (배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보 미확인) 
   - 연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보 
   - 금융질서문란정보, 공공정보 
   - 신용회복지원 신청 및 등록정보 

5) 신혼가구* : 부부합산 연소득 85백만원 이하 
    - 본건 외 무주택자만 신청가능 
    - 주택면적 면적 85㎡이하(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 면 또는 면지역은 100㎡) 이하 
    *신혼가구 : 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정자※ 
       ※ 청첩장 또는 예식장계약서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자(대출실행일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료하여야 함) 

6) 다자녀가구 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억원 이하 
   - 미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만원 이하 
   - 미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만원 이하

보금자리론 금리

대출받은 날부터 만기까지 고정금리 

우대금리 

- 한부모가구 · 장애인가구 · 다문화가구 · 다자녀가구 (각 항목별 0.4%p), 신혼가구(0.2%p) 금리우대 가능 (우대금리 중 택 2, 최대 0.8%p를 한도로 중복적용 가능) 

※ 사회적 배려층 우대금리는 다음요건을 모두 충족 시에만 적용 

    - 주택가격 6억원 이하 
    - 부부합산 연소득 6천만원 이하(다만, 신혼가구 우대금리는 부부합산 연소득 7천만원 이하) 
    - 주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하(다만, 다자녀가구는 적용 제외) 

    * 미성년 자녀 3명 이상인 다자녀 가구의 경우 면적제한을 받지 않음 
    ** 사회적 배려층 우대금리 신설(2016.9.28.일)이전 신청한 대출 및 기실행된 대출에 대해서는 소급적용 불가 

- "안심주머니"앱(App)에서 "금리할인"쿠폰 발급받은 경우 0.02%p 
- 가족사랑 우대금리 : 보금자리론 신청인의 직계존비속(배우자 직계존비속 포함)이 전세(월세)자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있을 경우 0.1%p 우대 

가산금리 

- 가산금리 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 부가금리 부과. 단, 녹색건축(예비)인증을 받은 경우 투기지역 가산금리 면제 
- (기존주택 보유 시) 처분기한(2년) 중 기존주택을 처분하지 않고 1년이 경과한 날부터 처분시까지 0.2%p 가산 금리 부과 (t-보금자리론의 경우 처분조건부 대출 취급불가) 
- (추가주택 보유 시) 검증기준일로부터 처분 시까지 0.2%p 가산금리 부과 

※ 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 취득한 주택의 처분기한: (기존주택) 대출실행일로부터 2년 / (추가주택) 검증기준일로부터 3년
※ 가산금리를 적용받는 경우라도 중도에 기존주택을 처분하고 공사에 통지하는 경우에는 통지일이 속한달의 다음달(2018.12.25일 이전 신청완료분) 또는 처분일(등기부등본상 접수일)의 익일(2018.12.26일 이후 신청완료분)부터 가산금리 차감(기본금리로 환원) 

보금자리론 신청방법

일단, 한국금융주택공사(https://www.hf.go.kr) 홈페이지로 들어갑니다.

보금자리론 제출서류

1) 심사시 제출서류 (공사 관할지사) 
   - 배우자 신분증 및 배우자용 정보제공동의서(배우자 온라인 정보제공 동의 시 생략)
   - 주민등록등본(행정정보공동이용 사전동의 시 제출 생략)
   - 가족관계증명원(미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우)
   - 소득증빙 및 재직확인 서류(상품소개 메뉴의 상품별 소득증빙방법 참고)
   - 부동산 매매계약서 또는 분양계약서 사본(소유권 이전등기일로부터 3개월 이내 신청 시)
   - 임대차계약서 사본(임대차가 있는 경우)

2) 대출시 준비서류 (금융기관 영업점) 
  - 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증 등
  - 부동산 등기권리증