LTV, 신DTI, DSR 용어 총정리

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

 

요즘 부동산 용어들 왜이렇게 어려운 거죱?

집을 사려고 대출을 할 때나, 

심지어 신용대출을 할 때에도

헷갈리는 대출용어로 골머리 아픕니다.

 

그래서!

오늘은 헷갈리기 쉬운

LTV, 신DTI, DSR 대출용어

총정리 들어갑니다!!

 

LTV 란?

Loan To Value로 "주택담보대출비율"을 말합니다.

즉, 은행이 대출담보로 인정해주는 주택의 최대가치입니다.

 

새로 구입하려는 집 또는 현재 살고 있는 집을

담보로 대출을 받을 때 집의 자산가치를 최대 얼마까지로

보는가의 비율%을 말합니다.

 

가령 대출을 통해 구입하려는 아파트 가격이 6억원이고

여기에 LTV 60%가 적용된다고 하면,

은행은 최대 3억 6000만원까지 돈을 빌려줄 것이라고 

예상할 수 있는 것이죠.

 

이때 가격의 기준은 매년 정부에서 공시하는 기준시가가 아닌

각 금융회사의 성격(일반은행/생명보험사/저축은행 등)에

따라 시가의 일정비율을 기준으로 정합니다.

 

DTI 란?

Debt To Income으로 "총부채상환비율"을 말합니다.

즉, 연간소득에서 부채 원리금이 차지하는 비중을 말하는데요.

LTV가 대출한도를 '물건'인 부동산 가격을 기준으로 정하는 반면,

DTI는 '사람'의 경제적 능력 즉, 신용을 근거로 산정합니다.

 

특히, '신DTI'는 지난해 정부가 발표한

10.24 부동산 대책의 핵심인데요

기존 DTI는 신규 주택 담보대출의 원리금에 

기존 주택담보대출의 '이자'까지만을 합한 총액이

연간소득에서 차지하는 비중울 고려해 대출 한도를 정했었습니다.

반면 신DTI 기준은, 신규 주택담보대출의 원리금과

기존 주택담보대출의 원금과 이자 상환액을 합친

'원리금' 총액을 연간 손득으로 나눠 최대 대출한도와 비교합니다.

 

신DTI는 산정의 기준이 되는 연간소득 증빙자료 확인 기간을

기존의 최근 1년치에서 2년으로 늘렸습니다.

이와 함께 소득 증빙자료를 제출을 하지 못 할 경우 인정소득과

신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영해

소득 안정성과 증명력을 높은 대출자에게 더 유리하게 개편됐습니다.

 

 

또한 신DTI는 미래 소득이 늘 것으로 예상되는 대출자에게는

현재소득이 아닌 앞으로 늘어날 것으로 예상되는 장래소득을

기준으로 대출금 최대한도를 산청하는데요.

향후 소득이 늘어날 가능성이 큰 청년층과 신혼부부 등 젊은 세대가

기존 DTI 계산법보다 더 많은 대출을 받아 내 집 마련을 할 수 있도록

돕기 위한 조치로, 연령 제한은 없습니다.

 

장래소득 예상 방법은 은행들이 자율로 정하고 있는데요

대다수 은행은 고용보험 등 통계상의 연령대별

근로자 급여소득 증가율을 기준으로 산정한다고 합니다.

 

DSR이란?

Debt Service Ratio로 "총체적상환능력비율"이라고 합니다.

개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을

연소득으로 나눈 값을 말합니다.

 

신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌지만

DSR은 여기에 신용대출과 할부금 등까지 더해

산출한 것인데요.

이때문에 신DTI보다 한층 엄격한 대출한도 심사기준이라고 합니다.

 

DSR은 모든 주택담보대출은 물론 전세자금대출,마이너스통장을

비롯한 신용대출, 학자금대출, 자동차할부금,카드론까지

모든 종류의 부채를 반영하는데요.

 

 

분모인 연간소득은 그대로인 상태에서 분자인 금융부채가 모든 종류로

확대되며 커지는 효과가 있기 때문에

신DTI 기준보다 대출 가능한도가 더 낮게 산정 될 수 밖에 없다고 합니다.

 

DSR 기준은 현재는 각 은행이 한도를 정해두고

대출심사 관리지표로만 사용하고 있는데요.

올내에 더 강화된 DSR 기준으로 전면 시행될 꺼라고 하네요...ㅜㅜ

 

여기서 꼭 기억 하셔야 하는 것이 있습니다.

LTV와 신DTI(향후DSR)는 선택적으로 적용되는 것이 아니라

신규 주택담보대출 시 동시에 적용됩니다.

지역(투기과열/투기/조정/기타지역)에 따라 적용비율이

다르기 때문에 관심지역이 정부가 정하는 규제지역이 아닌지

필히 확인을 하시는 것이 좋겠습니다.

 

지난 포스팅때 부동산계산기를 알려드렸었는데요

LTV, 신DTI, DSR 모두 계산 가능하니 활용하시길 바랍니다.

 

부동산계산기.com/

부동산계산기

 

이상, 양팡이었습니다.