양팡의 로켓정보

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

오늘은 국토교통부에서 발행한

한 보도자료를 얘기해드리려고 합니다.

요즘 가장 핫한 교통라인이 뭔가요?

바로 GTX 아닐까요?

GTX는 수도권광역급행철도로 

A, B, C 3개의 노선으로 구성됩니다.

GTX는 A(경기 파주 운정∼화성 동탄역),

B(인천 송도∼경기 마석역),

C노선(경기 양주∼경기 수원역) 등 3개 노선으로 나눠지며,

모두 예비 타당성 조사를 통과했습니다.

GTX는 최고시속 200km, 평균시속 100km의 속도로

주행하기 때문에 경기도나 인천에서 서울 도심까지

현재 2~3시간 걸리는 교통시간이 20~30분 이내로 대폭 단축이 됩니다.

이런 혁신적인 교통망으로 인해서

GTX 역이 생기는 곳은 집값이

들썩들썩 합니다.

자, 그 중에서도 집중해야 하는

3분 이내의 획기적인 환승체계와

아름다운 디자인으로 수도권 광역교통의 핵심거점이 될

10개의 역이 결정이 되었습니다.!

GTX 노선 라인에 위치한 아파트에 투자하실 분들은

집중해서 읽어주세요^^

GTX 30개 역사 중 2개 노선이 교차하는

‘GTX 환승 triangle(서울역, 삼성역, 청량리역)’을

제외한 27개 역사 중

수원역, 양재역 2곳이 최우수역사로,

부평역, 용인역, 운정역, 인천시청역 4곳이 우수역사로 선정되었습니다.

이 것은 디자인에만 치중한 것이 아니고

철도사업 완료 후 환승센터를 건립해

환승동선 단축, 출입구 및 대합실 위치 변경 등

환승편의를 위한 시설개선이 불가능하던 기존의 관례를 깨고,

GTX 계획과 연계해 철도·버스 간 환승동선을

선제적으로 구축하기 위한 새로운 시도라고

생각하시면 됩니다.

선정된 결과와 동시에 국토교통부는 

각 역사의 청사진도 공개하였는데요.

1. 최우수 수원역

수원역은 GTX-C, 경부선(KTX), 1호선, 분당선과

102개 버스노선이 교차하는 경기 남부의 거점역으로,

수원시는 연결통로 개설 및 확장을 통해

GTX와의 환승동선 및 혼잡도를 개선하는 구상안을 제안했습니다.

또한, 동측 광장에 산재돼 있는 버스정류장을

역사 전면에 재배치해

철도와 버스와의 환승동선을 획기적으로 개선했고,

섬처럼 위치해 활용도가 낮았던

동측 광장을 재생해 보행자 중심의

시민 휴게공간으로 탈바꿈할 수 있도록 하겠다고 합니다.

수원역.. 웅장하지만 버스타러 환승하고

지하철 차로 환승하는 통로가 이용할 때마다

좀 복잡하다고 생각했었는데

개선이 된다고 하니 너무 좋은 소식입니다!!

2. 최우수 양재역

양재역은 GTX-C, 3호선, 신분당선과

107개 버스노선(광역버스 69개 노선)이

교차하는 대규모 환승역으로,

서초구는 GTX를 중심으로

기존 철도 및 버스의 환승동선을 최소화 한다고 합니다.

특히, 서초IC와 인접(약 500m)한 위치적 특성을 활용해

남부순환로 지하에 회차가 가능한 버스환승센터를 배치함으로써

서울 도심교통혼잡을 완화할 수 있도록 했고,

서초구 복합청사 사업(‘20.7월 예타 통과)과 연계해

공공청사와 환승센터가 시너지를 발휘할 수 있는 곳이 된다고 합니다.

3. 우수 부평역

매일 14만 명이 이용하고 있는 부평역은

경인선과 인천1호선, 126개 버스노선이 경유하는 인천의 대표역사로,

부평구는 철도·버스의 one-stop 환승서비스를 제공할 것이라고 합니다.
인근에 산발적으로 배치된 버스정류장을 역사 앞 광장에 집결하고,

GTX 대합실을 경인선·1호선과 통합할 예정입니다.

4. 우수 용인역

용인역은 분당선과 교차하고,

GTX 역사 중 유일하게 고속도로(경부·영동)와 인접한 곳으로,

용인시는 고속도로를 지나는 버스와 환승이

가능하도록 할 예정입니다.

5. 우수 운정역

운정역은 운정·교하지구 등

배후인구 24만 명이 예상되는 기·종점역으로,

파주시는 교통편의를 향상시키고,

인접지역이 미개발 상태인 점을

활용한 블록 단위의 역세권 통합개발을 할 것입니다.
지하1층에 버스환승센터를 계획해

GTX로의 수직동선을 최적화했고,

지하2층에는 대규모 환승주차장과 GTX 대합실을

구상함으로써 환승편의를 극대화할 것이라고 합니다.

6. 우수 인천시청역

인천시청역은 GTX-B와 인천도시철도 1, 2호선이 교차하고

인천시청, 교육청 등 공공시설이 밀집돼 있는 환승역으로,

인천 남동구는 도시공원 내 입지한 위치적 특성을 살린 구상안을 마련했는데요
중앙공원의 동서축 높이차를 이용하여

공원 속에 버스, 택시, 개인형 이동수단(PM) 등이

연계된 친환경 환승센터를 계획했으며,

높은 주거인구 비율을 고려,

도서관, 체육시설 등 생활SOC 시설을 배치해

지역주민과 환승객을 위한 열린 공간으로 탈바꿈 한다고 합니다.

이렇게 최우수 2곳과 우수 4곳이

어떻게 탈바꿈할 것인지

한번 보았는데요.

기존에도 KTX, SRT 등 고속철도 등이 생겼었지만

버스를 타거나 지하철을 타고 환승하기

거리가 멀고 방법이 애매했던 곳이 많았습니다.

이렇게 환승이 3분 컷으로 된다고 하면

많은 분들이 이용하여 서울에 쉽게 접근할 수 있겠죠

그에 따라 사람들은 그곳을 선호할 것이고

그 GTX 역이 생기는 곳에 있는

아파트의 값어치는 얼마나 더 올라갈까요?

이러한 보도자료 하나하나가 

부동산에 연결되는 자료들이니

주의깊에 한번 읽어보시면 좋을 겁니다.

이상, 양팡이었습니다.

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

최근 1년사이에 부동산 규제가 여러번 나왔었죠.

그러면서 주택을 구매하실 때

여기를 구매하면 주택담보대출이 나오는 건지

안나오는 건지...

헷갈리실 때가 많습니다.

청약이 당첨되신 분들도

처음에 엄청 좋아하시다가

주담대로 해결이 되지 않아서

도중에 포기 하시는 분들 많습니다.

그땐 이미 늦었죠

오래 고이고이 아껴온 내 청약통장

그냥 쓰레기통행입니다.

그런 불상사를 막기 위해

주택담보대출규제 총정리 들어갑니다.

일단, 대출용어들 알고 가시는게 좋습니다.

1. 주택담보대출LTV

주택을 담보로 대출을 받을 수 있는 비율입니다.

LTV가 70%이고 주택금액이 5억원이라면,

3억 5천을 대출 받으실 수 있는 겁니다.

LTV, DTI는 기본으로 적용하고,

DSR은 지역과 구입하려는 주택에 따라

적용여부가 달라집니다.

대출용어정리는 하기 링크 참조하세요↓

yangpanginfo.tistory.com/70

2. 주택담보대출종류

주택금융공사(디딤돌대출, 보금자리론) 외

시중은행에서 취급하는 대출이 있는데요.

주택금융공사에서 하시는 것이 제일 좋습니다.

LTV도 높고 금리도 낮죠.

다만, 조건이 있으니 조건에 충족하셔야 합니다.

3. 규제지역

구매하시려는 주택이 규제지역에 포함되어 있는지에 따라

적용되는 대출비율이 달라집니다.

규제지역은 조정대상지역과 투기과열지구, 비규제지역으로

나뉘게 됩니다.

하기 테이블 참조하세요

비규제지역에 주택을 구입한다며,

주택수에 따라 달라집니다.

무주택 또는 1주택 처분조건은 LTV 70%,DTI 60%입니다.

2주택 이상은 LTV 60%, DTI는 50%입니다.

투기과열지역의 15억 이상의 주택은 주담대 불가능합니다....^^;;

만약 구입하려는 주택이 11억이라면,

LTV는 9억이하는 40% 3.6억을

9억 초과분 3억에 대해서는

20%인 6천만원을 받습니다.

그리하여 LTV로는 4.2억을 대출받게 됩니다.

DTI로 규제를 받는 다면 40%를 적용받아

4.4억이지만, 기존의 대출이 있다면 포함하게 됩니다.

4. 주택담보대출 규제강화

무주택자가 주담대를 받을 경우,

6개월 내에 전입하여야 합니다.

이 경우는 해당 주택이 투기과열지역,

조정대상지역 일 경우 해당 됩니다.

주택의 가격과는 무관합니다.

1주택자가 주담대를 받을 경우,

6개월 내 이전 주택 처분과 전입을 하여야 합니다.

이 경우도 투기과열지구, 조정대상지역에서

주택을 구입할 경우에 해당됩니다.

5. 갭투자 방지법 (20년 7월 10일 이후 적용)

현재 내가 전세대출이 있다면,

투기과열지구 내 시가 3억 초과 아파트를

신규로 구입하는 경우 보증제한이 됩니다.

현재 받고 있는 대출은 유지할 수 있지만,

만기가 지나면 더 이상 전세대출은 연장 불가합니다.

전세대출을 받은 후,

투기과열지구 내 3억 초과 아파트를 구입하는 경우는

전세대출을 즉시 회수합니다.

위 사항과 다른 것은 위의 것은 전세대출약성서를 쓸 때

주택을 구입하지 않겠다고 표시되어 있습니다.

6. 실수요자 혜택확대

규제지역 LTV 10% 우대대상을 확대했습니다.

부부합산연소득이 7천만원에서 8천만원으로

생애최초연소득이 8천만원에서 9천만원으로

확대 되었습니다.

7. DSR규제

투기과열지구 내 시가 9억 초과하는 주택의 경우,

은행권 DSR 40%,

비은행권은 DSR 60% 적용하고 있으나,

그때 그때 규제가 바뀔 수 있으니

대출은행에서 반드시 확인하셔야 합니다.

이렇게 주택담보대출규제에 따라

얼마를 받을 수 있는지 정리를 해보았습니다.

청약을 넣으시기전에!

주택을 구입하시기전에!

자신에게 해당하는 조건!

반드시 확인하시고

불이익 당하지 마세요^^

이상, 양팡이었습니다.

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

요즘 임대법3법이니

주택임대차보호법이니,

다양한 규제로 임대인과 임차인 모두

헷갈리실 겁니다.

언제 갱신요구를 해야할 지

이때 하면 갱신 거절을 할 수 있는 것인지..

지금 바로 깔끔하게 정리해드릴게요!!

우선, 개정된 주택임대차보호법 잘 알고 계시나요?

주요 내용부터 살펴보고 가시죠.

1. 계약갱신요구권

계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우

1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로,

임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

2. 전월세상한제

전월세상한게는 계약 갱신 요구 시

임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여

임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였다고 합니다.

3. 법률 공동소관

법무부,국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여

주택임대차 제도 마련시 부동산 정책과 연계하여

탄력적으로 대응하고자 합니다.

임대법3법은 알고 계시나요?

하기 링크 참조하세요↓

yangpanginfo.tistory.com/67?category=825755

최악의 전세난으로 정부가 전세관련 추가대책을 내놓는다고 합니다.

하기 링크 참조하세요↓

yangpanginfo.tistory.com/77?category=825755

그럼 전세갱신요구와 갱신거절에 대해서

상황별로 알아볼까요?

Question1.

계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?

→ 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Question2.

올해 12월 중으로 계약갱신요구권

행사기간이 변경된다는데, 언제인가요?

→ 2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나

갱신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.

Question3.

그럼 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료 되거나

최초로 계약을 체결할 경우는 뭔가요?

→ 12월 10일 계약이 만료되는 경우는 1개월 전까지

요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약되어

2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지

요구해야 합니다.

Question4.

임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?

→ 1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차

존속기간은 2년으로 봅니다.

Question5.

임대인이 법 시행 이전에 제 3자와 

새로운 임대차 계약을 맺은 경우는 어떡하나요?

→ 법 시행(7월 31일) 이전에 제 3자와 계약을

체결한 경우는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.

Question6.

이미 4년 이상 거주한 임차인인데,

계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

→ 가능합니다.

최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고

1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 겁니다.

Question7.

묵시적 갱신도 갱신 요구권 행사로 보나요?

→ 아닙니다.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고

명확안 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

Question8.

사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로

약정을 한 경우에는 어떻게 되나요?

→ 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는

불리한 약정이어서 효력이 없으므로

임차인은 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다.

Question9.

법 시행 전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우

계약갱신요구를 행사할 수 있나요?

→ 행사할 수 있습니다.

Question10.

계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 있나요?

→ 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하나

분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는

방법을 활용 하는 것이 안전합니다.

Question11.

계약갱신 요구권 행사 시 

무조건 2년 거주해야 하나요?

→ 갱신되는 기간은 2년으로 보지만,

언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다.

단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보받은 날부터

3개월 후 발생합니다.

Question12.

계약기간을 1년으로 했는데,

1년이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야하나요?

→ 2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을

2년으로 보므로, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.

2년의 임대차 기간을 보장 받으시고 계약 기간 만료 전에

계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

상황별 전세갱신요구권과 갱신거절권에 대해서

알아보았는데요

어떠신가요?

자칫 잘못하면 임대인과 임차인 사이에

분쟁이 어마어마 할 것 같지 않나요?

법 아래 서로 배려하면서

지킬 건 지켜야하겠습니다...

이상, 양팡이었습니다.

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

6월 17일에 대책발표를 하고

7월 10일부터 시행 중인

'전세대출제한'관련 주요 내용을

상황별 Q&A로 정리해보았습니다.

전세자금대출을 제한하는 이유는

바로 전세자금대출을 이용한

갭투자를 차단하고 

실수요자들은 보호하기 위함이라고 합니다.

이럴 때 전세자금대출 받을 수 있다? 없다?

이럴 때 전세자금대출 회수 된다? 안 된다?

상황별로 알려드릴테니, 전세대금대출 받으실 분들

꼭 확인하세요!!

Qestion1.

A씨는 투기지역,투기과열지구 내 시가 6억원 아파트를

구입해 전세를 주고, 전세자금대출을 받아

근처에서 전세로 거주하려고 합니다.

A씨는 전세자금대출을 받을 수 있을까요?

→ 받을 수 없습니다!

갭투자 방지를 위해 7월 10일 이후에

투기지역,투기과역지구 내 시가 3억원 초과 아파트를

신규로 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한됩니다.

Qestion2.

전세대출제한 규제적용의 예외조치는 없나요?

→ 아래 3가지 경우 모두해당하는 불가피한 수요에 대해서는 예외가 적용됩니다.

1. 직장이동, 자녀교육, 부모봉양 등 실수요로

2. 시,군간 이동할 경우(서울시,광역시 내 이동은 불인정)

3. 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주지 대출보증 허용

Qestion3.

규제 시행 전부터 전세담보대출을 받아

전세로 거주 중이었던 무주택자 B씨.

아이가 태어날 예정이라 투기,투기과열지구 내

시가 3억 초과 아파트를 구입해 이사를 가려고 합니다.

이런 경우 전세대출이 바로 회수되나요?

→ 아닙니다.

규제 시행일 7월 10일 전에 대출을 받았기 때문에

전세대출은 회수 되지 않습니다.

다만, 전세만기 후에는 구입한 아파트에 실거주하라는 의미로

기존 전세대출은 연장이 제한됩니다. (기존 전세대출 만기까지만 인정)

Qestion4.

규제시행일 이후 전세대출 신청해 이용중인 C씨.

투기,과열지구의 시가 7억원 상당의 

아파트를 구입하려고 합니다.

이 경우 전세자금대출이 회수되나요??

→ 회수됩니다.

규제시행일(7월 10일) 이후 전세대출보증을 신청한 후

투기,투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 구입하게 되면

전세대출이 즉시 회수됩니다.

다만, 구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우

세입자가 나간 후 실거주할 수 있도록

계약기간이 끝날 때까지는 대출금 회수를 미뤄줍니다.

Qestion5.

D씨는 규제 시행일 이후 투기,투기과열지구의

3억원 초과 아파트를 상속 받았습니다.

이 경우 현재 살고 있는 집의

전세대출 연장이 불가능 한가요?

→ 아닙니다.

규제대상 아파트를 구입한 것이 아니므로

규제대상이 아닙니다.

Qestion6.

E씨가 투기,투기과열지구에 집을 살 때에는

3억원 이하였는데 이후 가격이 올라

3억원이 초과되었습니다.

전세자금대출 이용 및 연장이 불가능한가요?

→ 아닙니다.

7월 10일 이후 "3억원 초과 아파트를 구입"한 것이

아니므로 규제대상이 아닙니다.

Qestion7.

규제 위반하면 어떤 불이익이 있나요?

→ 규제 위반으로 대출회수조치가 이루어진 차주는

전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,

연체정보등록, 연체이자 등 불이익이 부과됩니다.

또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한됩니다.

1. 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록

    → 신용등급 불이익, 대출한도 감소 등

2. 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등

    → 금융권 대출 이용 불과 등

위 상황들 잘 숙지하셔서

불이익 당하는 일 없도록

잘 알고 계시길 바랍니다.

이상, 양팡이었습니다.

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

지난 10월 27일 정부는

부동산 공시가격 현실화 계획안을

발표했었습니다.

그 내용은 지난번 포스팅 때 설명 드렸었죠?

하기 링크 참조해주세요^^

yangpanginfo.tistory.com/80

첫번째 발표때에는

정부가 2030년까지

아파트 등 공동주택 공시가격을

시세의 90%까지 올리겠다고 하였습니다.

공시가격이 상향이 되면 뭐다?

보유세, 즉 재산세+종부세 등

각종 세금이 부담이 커진다고 말씀 드렸었습니다.

현제 공시가격 반영률을 시세기준으로

아파트와 공동주택의 경우

약 69.0% 수준입니다.

그렇게 강력하게 공시지가 90%현실화를 외쳤던 정부,

갑자기 10%를 깎아준다고 합니다?

즉, 공시지가 시세 80% 현실화를 하겠다고 가닥을 잡았습니다.

그 이유는 뭘까요?

공시가격 반영률 인상에 따라 공시가격 9억원 초과되는

고가 주택은 물론 9억원 이하 중저가 주택 보유자까지

"세금 폭탄"을 맞게 됐다는 비판이 장난없기 때문이죱.

전국 만 18세 이상 500명에게

‘공시가격 현실화 계획 동의 정도’에 대해 조사한 결과,

동의하지 않는다고 답변한 사람이 51.2%에 달하는 것으로 나타났다.

이들 중 전혀 동의하지 않는다고 답변한 비율은 31.7%였으며,

별로 동의하지 않는다는 19.5%였다.

반이상이 반대하고 나서니

그게 좀 두려웠나봅니다.

그래서 정부의 결론은 이거 랍니다.

토지는 2028년,

아파트 및 단독주택은 2035년까지

공시지가 80% 현실화 추진입니다.

그러면서 재산세에 대해서 얘기합니다.

지난번 포스팅때 제가 뭐라고 했었죠?

이러한 반발들을 좀 낮추기 위해서

"재산세율 인하 카드를 내밀 것"이라고 말씀드렸었습니다.

역시 정부는 실망시키지 않고

1가구 1주택 재산세율은

공시가격 6억원 이하에 대해서만!!

0.05%를 인하해주겠답니다.

공시가격 6억원 이하 주택은

시가 8억~9억원에 해당하는 주택입니다.

전국 주택의 95%가 이 구간에 포함 된다고 하네요.

감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로

공시가격 1억원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

재산세율은 현재 과세표준 구간에 따라 0.1~0.4%입니다.

앞으론 6억원 이하 1주택자에 대해선

구간별로 세율이 0.05% 포인트씩 낮아질 것으로 보입니다.

하지만 막상 재산세 감면 효과가 크지 않을 것이라는 지적이 나옵니다.

피부로 느끼는 세금 인하 체감 효과는 미미할 것으로 보입니다.

세무전문가들에 따르면 이번 인하로

6억원 이하 주택 소유 1주택자들은

연 10만원 전후로 세금 감면을 받을 것으로 전망됩니다.

시뮬레이션한 추정치에 따르면

현재 공시가 2억6800만원,

시세 6억원인 서울 노원 무지개 아파트 59㎡의 경우

재산세 인하를 적용하면 내년 재산세가 42만원 정도로,

재산세 감면액이 약 7만원 정도인데,

10년 뒤 2030년 재산세는 98만원이 넘습니다.

현재 공시가 4억2400만원,

시세 7억원인 대구 수성구 태영데시앙 전용 84㎡ 재산세는

내년 82만원 수준으로 11만원 정도가 감면이 되지만

2030년엔 204만원을 내야 합니다.

이렇게 재산세 부담이 소액 줄어들긴 하지만

공시가와 시세 인상 속도가 가파르게 올라가는 이상

전체 제산세는 해마다 크게 늘어날 것으로 보입니다.

결국 조삼모사라고 볼 수 있는 정책이네요.

이번 공시가 현실화 방안이 결국은 증세 정책이라고 생각되네요ㅜ

체감효과가 적은 재산세 감면도

집값 급등과 유례없는 전세난 속에서

민심을 달래기 위한 '보여주기식 정책'이 아닐까.. 싶습니다^^;;

위 두가지 정책에 대한 정확한 내용은

6일에 정부가 오피셜로

배포하겠다고 하였으니,

기다려보시죱^^

이상, 양팡이었습니다.

안녕하세요 로켓정보 양팡입니다.

상속세 납부 대상자가 크게 늘고 있다고 합니다.

그 이유는 왜 일까요?

상속세 기준은 20년째 그대로인데,

주식과 부동산과 같은

자산 가격은 급등해서 그렇다고 합니다...

아무런 준비 없이 사망할 경우

유가족이 거액의 상속세를

납부해야하는 상황이 올 수도 있습니다.

자, 우리는 이제 "상속세 폭탄"을 피할 수 있는

방법을 미리 알고 준비해야하는 시대입니다.

그리하여, 오늘은 상속세 면제한도에 대해 알아보겠습니다 :)

1. 상속세 세율(상속세율)

상속세 세율(상속세율)은 대부분 분들이 아시겠지만,

간략하게 표로 설명드리고 넘어가겠습니다.
참고로 상속세와 증여세는 세율이 동일합니당^^

상속세 및 증여세 세율

상속,증여세는 기본적으로 누진세율 체계입니다.

과세표준에 따라 5단계 세율이 적용됩니다.

과표 1억원 이하의 10%가 최저이고,

30억원 초과의 50%가 최고입니다.

여기서 중요한 것은!

낮은 세율 구간이 적용이 되도록

과표를 조금이라도 줄이는게 절세의 관건입니다.

과표를 낮추는 핵심은 공제입니다.

위 2가지 모두 계산법만 다르고 실제 동일한 결과로 계산됩니다.
편하신 상속세 세율 표를 활용하시면 됩니다.

예를 들어볼까요?

과세표준이 15억일 경우 상속세 계산 예시
2억4천만원 + (5억 X 40%) = 4억4천만원
(15억 X 40%) - 1억6천만원 = 4억4천만원

둘 다 동일한 결과가 나오는 것을 볼 수 있어요.

2. 상속세 면제한도

이제 공제 방법에 대해서 설명해 볼게요.

A. [일괄공제]와 [기초공제 + 인적공제 합] 중 유리한 금액을 면제받을 수 있습니다.

일괄공제는 5억원이며, 기초공제는 2억원입니다.

인적공제는

1) 자녀 1인당 5천만 원
2) 미성년자 1인당 19세가 될 때까지의 연수 X 1천만 원
3) 상속인 및 동거가족 중 65세 이상인 1인당 X 5천만 원
4) 장애인의 기대 여명 X 1천만 원

5) 장례비용도 공제 대상

따라서 기초공제(2억원)와 인적공제를

합한 금액이 5억원이 넘지 않는다면,

일괄공제 5억 원을 선택하여 면제받을 수 있습니다.

요즘엔 자녀수가 적어 일괄공제를 받는 것이

유리하다고 합니다. 참조하세요^^

B. 배우자공제

1) 5억에서 최대 30억 공제
2) 최대 30억까지 공제받을 수 있지만,

(상속재산 X 법정상속지분) - (상속개시 전 10년 이내 배우자가 사전증여받은 재산의 과세표준)과

30억 중 작은 금액을 공제받을 수 있습니다.


C. 금융재산 상속공제

1) 순금융재산가액이 2천만원 이하의 경우 순금융재산가액 전액을 공제받습니다.
2) 순금융재산가액이 2천만원 초과의 경우 20% 또는 2천만원 중 큰 금액을 공제받습니다.
3) 최대 한도는 2억 원입니다.

보통의 경우 상속세 면제한도는 여기까지만 알고 계시면 충분합니다.

추가적인 상속세 면제한도 종류는

가업상속 공제(사업하시는 분),

영농상속공제(영농에 종사하는 경우),

재해손실공제, 동거주택상속공제, 감정평가 수수료 공제 등이 있습니다.

3. 상속세 계산방법

상속세 세율과 면제한도 정도만 안다고 해서

상속세를 정확히 계산할 수는 없습니다.

상속세 계산 방법은?

(상속재산 + 증여재산가액) - 비과세 재산가액 - 과세가액 불산입 재산 - 공과금, 장례비용, 채무 등 = 상속세 과세가액
상속세 과세가액 - 상속공제 = 과세표준
과세표준 X 상속세율 = 산출세액
산출세액 + 세대생략 할증세액 - 세액공제 = 자진 납부할 세액

의 복잡한 계산 방법으로 상속세(자진 납부할 세액)가 나오게 됩니다.

하지만 대략적인 상속세 계산은
(상속재산 - 상속공제) X 세율 = 상속세
의 방법으로 알아볼 수 있습니다.

참고로 상속공제가 앞서 설명드린 상속세 면제한도와 동일하다고 보시면 됩니다.

4. 상속세 신고방법과 준비서류

<상속인과 피상속인에 관한 기본 자료>

<상속재산에 관한 자료>

<공제받을 자료(채무, 공과금, 장례비용)>

미리 증여하면 상속세 줄일 수 있다고 합니다.

"10년 주기로 장기적인 계획을 세워 미리 증여하는 것"이

상속세를 줄일 수 있는 핵심 방법이라고 하네요.

왜냐하면 10년 단위로 배우자공제(6억원)와 

성인자녀 공제(1인당 5천만원)을 활용 할 수 있기 때문입니다.

예를 들어보면,

배우자와 자년2명이 있다면

10년마다 7억원까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다.

배우자 명의로 미리 재산을 분산해 놓으면

좀 더 낮은 세율을 적용받는 것도 장점이라고 합니다.

또한 금용재산 공제를 고려해서

상속재산을 금융재산으로 분산해놓는 것도 필요합니다.

예를 들면,

건물을 상속할 땐 세입자에게

월세보다 전세를 주는 게 

상속세 측면에서 유리합니다.

왜냐하면 전세금은 피상속인의 부채로 보고

상속세 계산 때 공제 되기 때문입니다.

피상속인이 사망전 장기간 입원하면

피상속인 재산으로 병원비를 내는 것이 좋습니다.

그만큼 상속재산이 감소하기 때문입니다.

이상, 양팡이었습니다.